物流地產概況及開發運營模式分析
案例分析-Prologis(PLD)-第三方物流設施供應商 / Logistics real estate and analysis of development and operation mode Prologis Logistics Real Estate & Supply Chain Logistics
定義物流地產
物流地產商選擇合適的地點，投資物流設施，再將此物流設施轉租給包括製造商、零售商、物流公司等在內有相關物流業務需求的客戶，並提供相關物業管理服務的物流活動。
解決了什麼問題?
有需求的物流設施租賃企業可以減輕龐大的資產負擔(買倉儲)，將能夠更加專註於企業本身的核心業務。
運營模式可分為以下四種
1.地產企業主導型運營模式
地產商作主導，租售給物流商並代其管理。即房地產開發商是開發投資的主體，開發商選地建成相關物流設施後，再轉租給物流企業。
2.物流企業主導型運營模式
物流商自有地產，自己經營管理。即物流企業是相關物流設施投資建設的主體，建成後也是自己經營，自己管理。優點是可以節省一部分租金，而且物業的折舊費用可以享受到稅收減免的好處。缺點就是管理水平可能比較低、非專業化，同時需要佔用大量的資金，運營成本比較高，而且由於建設上的非專業性，建設成本可能較高。
3.地產和物流商合作經營模式
地產、物流商直接合作經營。優點是可以發揮地產商在拿地、設施建設等方面的優勢，同時發揮物流商在物流效率設計、物流運營方面的優勢，實現物流商和地產商的共贏。缺點在於雙方前期面臨信用風險，同時在後期利益分配問題、風險分擔上可能出現矛盾。
4.第三方企業牽頭型運營模式
即通過第三方將物流商和地產商各自的資源進行整合，同時對物流商和地產商的資格、實力進行審查，確保強強聯合。第三方包括兩類:第一類是以政府為主，政府發揮自身的在資源優勢，對物流商、地產商的實力、資信等級進行審查，並對項目完成後的運營等進行監管，確保物流地產的發展良性運行。第二類指第三方中介組織，它利用自身的技術優勢，對於物流商、地產商的技術實力和資信、資金實力進行評價，並利用獨立審計等方式來保證對項目完成後的監督
盈利分析
租金收益：通過倉庫出租、設施設備出租等獲得現金流，為最直接和普遍的收益來源。
服務費用：在倉儲環節中，通過提供裝卸搬運、加工以及配送等增值性服務，金融加值抵押等等融資
土地增值收益:通過前期佈局，能夠以較低的價格佔有有限的物流地塊，其潛在增值空間巨大。
隱憂成本
是購地和建設物流設施所需要的資金量極大，且利潤回報周期非常長，一般在10年左右，更為重要的是物流地產將面臨空置帶來的風險。物流地產項目屬於周期長、投資回報慢的業務，
倉儲設施的特點是投資大，收益不高但穩定，是一個資本密集型行業，收回投資成本時間較長。如何既能夠解決資金難題，同時又能讓自己變輕？
案例分析－Prologis(PLD)
簡介
美國普洛斯集團(ProLogis) — — 工業物流老大，普洛斯(ProLogis)是世界領先的物流配送設施和服務的投資開發商，財富1000強及標準普爾500家指數公司之一。
物流地產的先行者所謂“物流地產”，就是由ProLogis先選地建成相關物流設施後，再轉租給客戶，比如製造商、零售商、物流公司等，之後，將有一個資產管理隊伍進行物業管理，他們的工作主要是提供物業相關服務。
商業模式(物流生態圈)
ProLogis致力於全球的製造商、零售商與第三方物流公司提供完整解決方案。其中包括UPS、DHL、愛迪達、歐萊雅、三星、亞馬遜、諾基亞等。ProLogis為全球4700位客戶提供專業的物流配送設施服務。
除了租賃倉儲設施以外，ProLogis還通過專業的物流倉儲設施發展團隊開發定製設施及專業規劃物流園區。豐富經驗不僅為客戶設計標準的現代化倉庫，更與客戶緊密合作度身定製個性化倉庫
ProLogis物流園區
ProLogis物流園能夠提供標準化物流設施。所謂標準物流，即在市場調研、設計、施工和設施管理的基礎上開發出的高質量、通用型物流倉儲設施。標準化設施為不同的客戶提供便捷、高性價比的物流配送設施。
金融模式(基金管理＋資產管理)
Prologis採用“物流+基金”的模式進行融資
Prologis將旗下業務分為三大塊，分別為：物業開發業務、物業管理運營業務、基金管理業務。這三大核心業務形成了普洛斯的戰略「閉環」。
Prologis引入Reits物業基金的模式
引入REITs物業基金的模式下，可在同等資金下更快速實現規模擴張和全面的地域佈局。(#REITs的英文全名是「Real Estate Investment Trust」，不動產投資信託基金-將不動產證券化，透過小資金就可以投資不動產(房地產)
物流地產基金模式，其關鍵之處在於將開發部門90%以上的資產置入基金，提前兌現了物業銷售收入和開發利潤，將投資回收期從10年以上縮短至2–3年。同時快速回籠的資金被用於新項目開發，項目成熟後再置入基金，從而形成物業開發、物業管理與基金管理部門間的閉合循環，並實現了輕資產、高周轉運營，
公司拿地並由物業開發部門開發優質的倉儲物流，之後交由運營部門經營，利潤穩定後由自行管理並參投的基金收購，一方面相當於加槓桿進行物流地產開發，另一方面則達到了快速回籠資金的作用，使平均10年才能收回的資金周期縮短到了2–3年。
為了配合基金模式，Prologis對業務結構進行了重大調整，使其物業開發、物業管理和基金管理構成了一個物業與資金的閉合循環。其中，物業開發部門在機場、港口等交通樞紐處持有一定量的土地儲備，然後以「定製開發+標準化開發」的模式逐步完成工業園區的建設；項目封頂後，開發部門將其移交給管理部門（此時出租率通常已達到60%水平），物業管理部門通過進一步的招租和服務完善，使出租率達到90%以上，租金回報率達到7%以上的穩定運營狀態。在基金到期後（一般期限為7–14年），通過資產的賞識，或發起更大規模的新基金來吸收合併舊基金，來推動基金模式的可持續發展。
總結模式
物流園區開發環節，Prologis與外部資金設立合資子公司或開發基金進行項目開發，以減少佔用自有資金，有利於前期的迅速擴張。而在物業建成後的運營期，企業可以選擇出售REITs份額獲得流動資金繼續擴張新項目，或繼續持有部分REITs份額，以獲得基金運營管理的持續分紅收益。.
傳統缺乏缺乏REITs營運模式如下
自持物業的方式運營物流地產資產
在開發環節，公司的物業開發部門以自有資金或借款、或聯合其他投資者共同進行項目開發。在物業建成後，公司將把物業移交至公司內部的物業管理部門，由其管理和運營。當倉儲物流項目達到成熟階段後，公司可選取出售進行退出，或者繼續經營收取租金收入，但總體而言，該種模式相較REITs周轉效率較低。
物流地產的本質，不是在做房地產，而是在做資本運作，其本質是一個基金管理＋資產管理公司
反思
1.輕資產運營 :Prologis通過輕資產運營的基金管理模式，成功實現規模效應，解決了資金這一大難題，資產由誰持有並不重要，重要的是由Prologis運營。
2.向運營商轉變，向鏈條上下游延伸:不再簡單的做倉儲，而是要讓貨物流動起來，讓倉庫變成作業場所和流動的端口。可以預測，未來倉庫可能不再按照租金，而是按照流量來收費。
